DENGAN harga rumah yang semakin mahal dan meningkat tidak seiring dengan kadar peningkatan gaji, lebih ramai rakyat Malaysia yang memilih untuk menyewa berbanding memiliki kediaman sendiri.
Bagi golongan bujang yang baru memulakan pekerjaan di bandar-bandar besar pula, menyewa bilik ialah pilihan terbaik. Ia lebih menjimatkan dan memudahkan.
Namun, harga sewa bilik juga sudah semakin mahal sekarang. Ada yang murah tetapi penyewa terpaksa korbankan privasi kerana perlu berkongsi dengan orang lain.
Jika mahu menyewa sendiri, harganya boleh mencecah antara RM300 hingga RM500 bagi bilik yang tidaklah sebesar mana.
ARTIKEL BERKAITAN: Rumah mahal: Lebih baik beli atau menyewa?
Ramai yang mempertikaikan perkara ini tetapi apakah puncanya sehingga bilik yang sangat kecil saiznya, hanya boleh memuatkan satu katil bujang dengan sedikit ruang lebih untuk meletak barang, boleh disewa dengan harga sehingga lebih RM300?
Pengarah Penyelidikan Institut Penyelidikan Khazanah (KRI), Dr. Suraya Ismail mengupas isu ini melalui artikel bertajuk Renting in Malaysia: Can we be ‘more-like-Germany’ dalam siri KRI Views.
Tiga kategori tuan rumah
Menurut Suraya, bekalan rumah atau bilik sewa disediakan oleh tiga kategori tuan rumah, iaitu:
- Pemilikan institusi – Contohnya kerajaan, koperasi atau syarikat gergasi dan dana ekuiti swasta
- Industri kotej – Contohnya (a) pemilik hartanah swasta yang sudah melangsaikan gadai janji atau (b) sedang melangsaikan gadai janji
- Pemilikan spekulatif – Spekulator yang membeli hartanah untuk melipatgandakan nilainya
Untuk pemilikan oleh institusi kerajaan, nilai sewa telah ditetapkan dan ia bertujuan membantu golongan rentan dan berpendapatan rendah. Contoh yang boleh diambil ialah Projek Perumahan Rakyat (PPR).
Pemilik dari industri kotej (perniagaan kecil yang dimiliki dan dijalankan oleh individu/keluarga) pula boleh dipecahkan kepada dua lagi kategori.
Kategori pertama atau 2a merupakan pemilik yang sudah selesai membayar gadai janji untuk hartanah tersebut. Pemilik kategori ini kebiasaannya menetapkan harga sewa menggunakan model harga sewa hedonik atau harga pasaran.
Kategori kedua (2b) pula merujuk kepada pemilik yang menggunakan bayaran sewa untuk melangsaikan gadai janji mereka. Kebiasaannya, pemilik sebegini menetapkan harga sewa yang lebih tinggi berbanding pemilik kategori 1 dan 2a.
Harga sewa tinggi juga biasa dikenakan oleh pemilik kategori 3, iaitu pemilik spekulatif. Pemilik kategori ini bukan sahaja mahu menggunakan bayaran sewa untuk melangsaikan gadai janji, malah secara aktif mengejar keuntungan tambahan.
ARTIKEL BERKAITAN: Sebelum buat keputusan untuk beli rumah, jawab 3 soalan ini dahulu
Punca kenaikan harga sewa
Menurut Suraya, apabila struktur pasaran sewaan mengandungi lebih ramai pemilik kategori 2b dan 3, kadar sewaan akan meningkat.
“Pemain-pemain (industri) ini menentukan harga sewa untuk memenuhi keperluan kos dalaman dan struktur keuntungan mereka sendiri. Kehadiran mereka yang ramai akan menyebabkan harga sewa pada tahap agregat meningkat.
“Buktinya, pasaran sewaan dirosakkan dengan pemilik rumah menentukan harga sewa berdasarkan permintaan kewangan gadai janji hartanah mereka (termasuk untung tambahan), bukan melalui harga pasaran yang kompetitif.
“Ini sebahagiannya menjawab persoalan mengapa pemilik rumah boleh menentukan kadar sewaan yang mahal,” katanya.
Harga pangsapuri, bilik keranda
Persoalan penetapan harga oleh pemilik rumah sudah diselesaikan di atas. Sekarang beralih kepada persoalan, bagaimana bilik yang besar sedikit daripada keranda atau kubur boleh diletakkan harga sewa yang tinggi, contohnya RM300?
Sepatutnya, bilik sebegitu tidak layak pun ada dalam pasaran sewaan hartanah.
Kehidupan jenis apa yang dijalani penyewa yang biliknya hanya dapat memuatkan satu tilam bujang dengan sedikit ruang lebih untuk meletak barang? Bilik air pula dikongsi ramai-ramai dengan rakan serumah.
Perlu ada piawaian terhadap kualiti dan keluasan bilik sewa yang ditawarkan dalam pasaran sewaan. Menurut Suraya, bukan sekadar piawaian dan peraturan oleh pihak berkuasa yang diperlukan, malah piawaian pasaran juga mesti ditetapkan.
“Apa yang dianggap sebagai ‘piawaian yang baik’ atau ‘piawaian yang boleh diterima’ oleh pemilik rumah, disesuaikan dengan ‘piawaian objektif’ oleh negara (atau profesional dalam bidang bangunan) merupakan isu yang kontroversi untuk pasaran kurang mapan seperti di Malaysia,” katanya.
ARTIKEL BERKAITAN: Rancang belanja rumah baharu, elak terjerumus hutang
Kata beliau, subjektiviti piawaian itu bagaimanapun bukanlah masalah di negara maju yang mempunyai proses penambahbaikan dan pemulihan piawaian perumahan yang berterusan untuk kedua-dua rumah baru bina dan sedia ada.
“Hasilnya, piawaian kualiti yang baik dapat dilihat dalam perjanjian sewaan antara pemilik dengan penyewa.
“Pihak berkuasa tempatan atau agensi yang terlibat menguat kuasa dan memantau harga sewa serta kualiti rumah bagi memastikan harga sewa dengan kualiti yang disediakan selari,” katanya.
Walau bagaimanapun, jelas beliau, disebabkan kekurangan kemudahan dan kepadatan penduduk di kawasan bandar, penyewa selalu kurang pilihan.
“Bilik ‘keranda’ dengan sewa RM300 akan terus wujud melainkan peraturan yang lebih tegas dan berkesan dilaksanakan bagi menjamin piawaian yang baik dicapai dan diselenggara, selain mewujudkan pilihan sewaan yang mencukupi untuk penyewa,” katanya.
Mahu jadi macam Jerman
Menurut Suraya, situasi pasaran sewaan negara bukan pasaran yang boleh berfungsi dengan baik. Oleh itu, sentimen menyerahkan isu sewaan ini kepada pasaran semata-mata akan menyebabkan penyewa terus dibuli.
Di Jerman, kata beliau, pasaran sewaan dan pemilikan rumah berada pada tahap yang sekata. Ia hasil dasar pembinaan rumah besar-besaran yang dilaksanakan negara itu selepas Perang Dunia Kedua.
“Undang-Undang Perumahan Pertama (1950) adalah untuk menggalakkan pembinaan rumah yang dari segi kesesuaian, saiz dan harga sewa bersesuaian untuk populasi yang luas.
“Sehingga sekarang, unit perumahan sosial serta sewaan ada berjuta dan disesuaikan untuk kedua-dua kumpulan berpendapatan rendah dan tinggi,” jelasnya.
ARTIKEL BERKAITAN: Deposit tinggi, tak suka sewa kepada lelaki antara punca pelajar sukar dapatkan rumah sewa
Kata Suraya, jika ingin belajar daripada pasaran sewaan yang berjaya seperti Jerman sekalipun, kita perlu mulakan dengan soalan asas yang mudah.
Apa tujuan pasaran sewaan di Malaysia? Adalah untuk menggantikan pemilikan rumah? Adakah kita mahu menggalakkan sewaan selaras dengan pemilikan rumah? Adakah kita mahu menggalakkan piawaian perumahan yang baik untuk kedua-duanya, sewaan dan pemilikan?
“Setakat ini, jangkaan terbaik saya, jawapan untuk soalan terakhir tersebut ialah ‘ya’. Oleh itu, dasar berkaitan mekanisme penetapan piawaian yang objektif perlu dimasukkan dalam cadangan Akta Sewa Kediaman (RTA).
“Jika tidak, mungkin RTA hanya akan mengiktiraf kewujudan bilik sewa ‘keranda’ berharga RM300 kerana rangka kerja perundangannya menyokong apa yang ditentukan pasaran, tidak kira bagaimana rosak pasaran itu,” katanya. – RELEVAN