ISU berkenaan perumahan sering diutarakan namun sehingga kini, belum ada penyelesaian tuntas dapat dijelmakan.
Isunya bukan sekadar tentang kepayahan rakyat membeli rumah, malah kesukaran syarikat pemaju menjual rumah sehingga berlaku lambakan unit rumah yang tidak terjual.
Laporan Tahunan Pasaran Hartanah 2022 oleh Pusat Maklumat Harta Tanah Kebangsaan (NAPIC) mendedahkan terdapat 27,746 unit rumah tidak terjual pada 2022 yang keseluruhannya bernilai RM18.41 bilion.
Bagaimana ketika orang ramai sukar untuk membeli rumah (maknanya permintaan ada), boleh wujud sebegitu banyak unit rumah yang tidak terjual?
Sebahagian jawapannya ada dalam artikel pandangan oleh penyelidik Institut Penyelidikan Khazanah (KRI), Theebalakshmi Kunasekaran. Relevan ringkaskan untuk anda.
Banyak rumah mahal
Menurut Theebalakshmi dalam artikel yang bertajuk Curbing Overhang dan Vacancy: The Case for a Vacancy Tax in Malaysia, kebanyakan unit yang tidak terjual adalah yang berharga mahal.
Data daripada NAPIC dan perkiraannya menunjukkan, 76.5 peratus daripada keseluruhan jumlah unit tidak terjual merupakan yang berharga RM300,000 ke atas. Daripada jumlah itu, yang tertinggi ialah rumah dengan harga RM300,000 hingga RM500,000, iaitu sebanyak 43.2 peratus atau 11,988 unit.
Pada 2022, rumah yang paling banyak terjual adalah dalam julat harga RM300,000 dan ke bawah, iaitu sebanyak 135,616 unit atau 55.8 peratus.
Rumah dalam julat harga itu juga yang paling sedikit peratus unit tidak terjualnya, iaitu 4.6 peratus atau 6,509 unit. Untuk rumah berhara RM500,000 sehingga RM1 juta dan RM1 juta ke atas, walaupun jumlah lebih sedikit, peratusnya lebih besar.
Menurut Theebalakshmi, data-data tersebut menunjukkan bahawa terdapat permintaan yang tinggi untuk rumah mampu milik. Ia sekali gus memberi cabaran kepada pemaju rumah berharga tinggi untuk mendapatkan pembeli.
Kurang minat, kurang beli
Antara punca terlalu banyak unit rumah yang tidak dibeli ialah ketidaksepadanan penawaran dengan permintaan.
Theebalakshmi berkata, ia berlaku apabila pemaju tidak membuat analisis yang mencukupi terhadap permintaan pasaran, menyebabkan mereka menawarkan rumah yang tidak menepati kemahuan pembeli, baik dari segi saiz, reka bentuk atau kemudahan.
Menurut beliau, data daripada NAPIC menunjukkan hampir dua pertiga daripada unit berharga RM300,000 ke atas yang tidak terjual merupakan unit jenis pangsapuri atau kondominium. Ini menunjukkan minat yang kurang dalam kalangan pembeli terhadap kediaman jenis itu.
“Ada kemungkinan juga rumah-rumah dalam kategori mampu milik masih tidak terjual kepada lokasi yang tidak digemari atau akses terhadap kemudahan utama yang kurang.
“Hartanah yang terletak jauh dari pusat bandar, tempat kerja atau sekolah mungkin menghalang pembeli daripada membuat pembelian memandangkan ia tidak selari dengan kehendak dan keselesaan,” katanya.
Lebih merisaukan, data daripada NAPIC juga menunjukkan jumlah rumah yang baru dilancarkan sudah mengunjur kepada unit berharga tinggi.
Menurut Theebalakshmi, pada 2009, rumah mampu milik berharga RM200,000 ke bawah merangkumi 55 peratus daripada keseluruhan unit baharu. Namun, pada 2022, peratusnya menyusut kepada hanya 11 peratus.
Rumah berharga RM200,000 hingga RM300,000 adalah yang terbanyak, iaitu 44 peratus daripada jumlah keseluruhan, diikuti RM300,000 hingga RM500,000 (31 peratus) dan atas RM500,000 (25 peratus).
Beli-kemudian-bina
Apa yang berlaku ketika ini ialah kekurangan penawaran unit mampu milik. Permintaan wujud tetapi trend pembinaan unit baharu tidak menepati permintaan kerana lebih mengutamakan unit berharga tinggi.
Jelas Theebalakshmi, selain ketidakmampuan dan kehendak pembeli, satu lagi faktor yang yang menyumbang kepada lambakan rumah tidak terjual ialah sistem rumah beli-kemudian-bina (STB).
Kata beliau, di bawah sistem ini, pemaju dibenarkan untuk menjual unit terlebih dahulu untuk menjamin keuntungan sebelum menyiapkan projek dalam tempoh dua atau tiga tahun.
“Untuk memulakan projek, mereka hanya perlu mendapatkan beberapa peratus pembeli ketika pelancaran awal.
“Walau bagaimanapun, dalam beberapa kes, pemaju mungkin tidak mampu mencapai sasaran jualan penuh apabila projek sudah hampir siap dan harga rumah pula lazimnya sedikit meningkat selepas projek siap.
“Jika harga tersebut tidak mampu dibayar pembeli berpotensi, unit itu akan kekal tidak terjual,” katanya. – RELEVAN