DALAM dua artikel sebelum ini, Relevan telah menjelaskan data dan kesan rumah tak terjual serta kediaman kosong di Malaysia.
Dalam artikel Curbing Overhang and Vacancy: Tha Case for a Vacancy Tax in Malaysia oleh penyelidik Institut Penyelidikan Khazanah (KRI), Theebalakshmi Kunasekaran, ada satu lagi bahagian penting yang belum Relevan kemukakan.
Ia berkenaan cadangan memperkenalkan cukai baharu, iaitu cukai kekosongan (vacancy tax) bagi mengatasi masalah-masalah yang timbul akibat rumah yang tak terjual dan kediaman kosong, termasuk isu harga rumah yang tinggi.
Ura-ura berkenaan pelaksanaan cukai kekosongan sudah berkumandang lama tetapi belum ada pengesahan dari kerajaan yang ia akan dilaksanakan. Baru-baru ini juga, Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan (HBA) menyatakan bantahan mereka terhadap cadangan itu.
Apa itu cukai kekosongan?
Firma konsultan, ShineWing TY TEOH mendefinisikan cukai kekosongan sebagai cukai yang dikenakan dalam bentuk penalti kepada hartanah yang dibiarkan kosong dalam satu tempoh tertentu.
Kebiasaannya, nilai cukai ini ditentukan berdasarkan harga jualan kasar hartanah tersebut. Maknanya, semakin tinggi nilai hartanah, semakin tinggi cukai yang dikenakan.
Menurut Theebalakshmi, cukai kekosongan bertujuan menggalakkan pemaju hartanah untuk lebih berhati-hati dalam merancang dan membangunkan projek perumahan.
Kata beliau, dengan adanya cukai tersebut, pemaju terpaksa menjalankan kajian kebolehlaksanaan untuk menganalisis permintaan pasaran tempatan dan menyediakan perumahan yang memenuhi keperluan segmen populasi yang berbeza.
Dengan ‘ancaman’ cukai kekosongan, pemaju tidak membekalkan rumah yang tidak selari dengan permintaan, yang seterusnya menyebabkan lambakan.
ARTIKEL BERKAITAN: Hampir 2 juta rumah tidak didiami, faktor dan kesannya kepada masyarakat
“Tambahan lagi, cukai kekosongan juga bertujuan memperlahankan aktiviti spekulasi (hartanah) oleh individu yang membeli rumah dengan tujuan mendapatkan untung segera.
“Negara seperti Kanada (di bandar Vancouver dan British Columbia) serta Australia (Melbourne) telah melaksanakan cukai ini untuk mencipta pasaran perumahan yang mampu milik serta menangani spekulasi, terutamanya dalam kalangan pembeli tempatan dan asing,” kata Theebalakshmi.
Harga lebih rendah
Selain itu, cukai kekosongan turut mempunyai kesan kepada harga rumah secara tidak langsung.
Jelas Theebalakshmi, pelaksanaan cukai kekosongan mendesak pemaju atau individu menjual atau menyewa kediaman mereka secepat mungkin. Pembeli akan mendapat untung jika rumah tersebut dijual dengan harga yang lebih rendah.
Ya, harga rumah boleh jadi lebih rendah dan bagi sesetengah orang seperti pemilik yang berhasrat menjual rumah mereka, ini merugikan. Nilai pasaran rumah sekunder jatuh.
Tetapi, jelas Theebalakshmi, harga rumah di Malaysia sudah meningkat mendadak sejak 2010, dengan kadar pertumbuhan tahunan terkompaun (CAGR) 5.8 peratus antara 2010 hingga 2022.
Kata beliau, skim kewangan inovatif dan permintaan spekulatif antara yang menyumbang kepada peningkatan mendadak itu, seterusnya mencipta gelembung perumahan – harga rumah tidak mencerminkan nilai sebenarnya.
“CAGR yang sihat untuk harga rumah di Malaysia adalah antara 3.1 hingga 4.0 peratus. Oleh itu, cukai kekosongan sebenarnya membantu pasaran perumahan negara mencapai jangkaan CAGR yang sihat (dengan mengurangkan harga rumah),” katanya.
Tangan ghaib untuk penyewa
Satu lagi kelebihan pelaksanaan cukai kekosongan, para pelabur dan spekulator hartanah akan melepaskan rumah milik mereka ke pasaran sewaan. Ini akan meningkatkan penawaran hartanah sewaan dan merangsang persaingan yang lebih sihat dalam kalangan pemberi sewa.
ARTIKEL BERKAITAN: Hampir 28,000 unit rumah tidak terjual, ini faktor-faktornya
Jelas Theebalakshmi, pemberi sewa akan ‘terpaksa’ menyediakan rumah yang elok, berkualiti dan mampu milik untuk penyewa.
“Mungkin ada yang kata, hasil sewa akan berkurang kerana peningkatan mendadak penawaran. Namun, penting untuk kita faham, pembetulan harga sewa ini sebenarnya akan mengurangkan harga yang sebelum ini tinggi.
“Sehubungan itu, hujah yang membantah pelaksanaan cukai kekosongan, kerana nilai hartanah akan jatuh atau hasil sewa akan berkurang, adalah kesan yang perlu berlaku jika kita mahu membetulkan pasaran rumah dan sewa ke arah yang lebih mampan,” jelasnya.
Walau bagaimanapun, Theebalakshmi turut membangkitkan satu cabaran untuk melaksanakan cukai kekosongan, iaitu kemampuan kerajaan untuk melaksanakan pemantauan.
Ketika ini, kata beliau, tidak ada tinjauan berkala diadakan untuk memantau kediaman yang kosong.
Maka, jika cukai ini mahu dilaksanakan, kerajaan perlu menyediakan sumber logistik untuk memastikan pemantauan yang mencukupi.
“Walaupun penting untuk menangani cabaran yang ada, ia tidak seharusnya menafikan keperluan untuk mengatasi isu yang ada dalam pasaran rumah dan sewa,” kata Theebalakshmi. – RELEVAN